河南省人民政府
關(guān)于完善住房供應(yīng)體系加快發(fā)展
住房租賃市場(chǎng)的若干意見
豫政〔2016〕85號(hào)
各省轄市、省直管縣(市)人民政府,省人民政府有關(guān)部門:
為深入貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào))精神,深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,加快培育和發(fā)展我省住房租賃市場(chǎng),更好地發(fā)揮住房租賃市場(chǎng)在增加住房供給、改善居民居住條件、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程方面的積極作用,現(xiàn)提出以下意見。
一、總體要求
(一)指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)及中央城市工作會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、省委城市工作會(huì)議精神,牢固樹立和貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念,以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,以解決制約住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的突出問(wèn)題為導(dǎo)向,降低房地產(chǎn)的投資屬性,增強(qiáng)住房的居住屬性,引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念,積極培育住房租賃專業(yè)化企業(yè)及住房租賃新業(yè)態(tài)、新模式,有效增加租賃市場(chǎng)供應(yīng),促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
(二)基本原則。堅(jiān)持政府引導(dǎo),加強(qiáng)政策協(xié)同,注重政策引領(lǐng)性、針對(duì)性、可操作性,不斷完善體制機(jī)制,營(yíng)造有利于住房租賃市場(chǎng)的政策環(huán)境;堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo),充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展;堅(jiān)持以人為本,著力解決住房租賃市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性矛盾,建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定、和諧的租賃關(guān)系,維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益;堅(jiān)持創(chuàng)新供給,注重供給側(cè)改革,鼓勵(lì)各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況,充分發(fā)揮自主性和創(chuàng)造性,科學(xué)確定發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的目標(biāo)、重點(diǎn)和政策措施。
(三)發(fā)展目標(biāo)。到2020年,基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系,基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系,基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系,健全政府監(jiān)管、行業(yè)自律、主體誠(chéng)信、社會(huì)監(jiān)督的住房租賃市場(chǎng)機(jī)制,推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。
二、培育市場(chǎng)供應(yīng)主體
(一)發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用,鼓勵(lì)各類投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè),通過(guò)租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源,提供專業(yè)、規(guī)范的住房租賃服務(wù),提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平,滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。住房租賃企業(yè)工商登記的經(jīng)營(yíng)范圍可為住房租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、短租公寓等,按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》(國(guó)辦發(fā)〔2015〕85號(hào))有關(guān)規(guī)定享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)和信息化技術(shù)開展租賃經(jīng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)線上線下互動(dòng)發(fā)展,提升服務(wù)質(zhì)量和效率。
(二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變,支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù);鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房;引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,發(fā)展租賃地產(chǎn)。
(三)規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮住房租賃中介機(jī)構(gòu)作用,開展房源信息盡職調(diào)查,加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理,規(guī)范租金、押金管理,提供規(guī)范的居間服務(wù)。建立健全服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系,提高中介服務(wù)質(zhì)量,倡導(dǎo)誠(chéng)信服務(wù),不斷提升從業(yè)人員素質(zhì),促進(jìn)住房租賃中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信、公平交易。
(四)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃經(jīng)營(yíng)。充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住房租賃信息采集和租賃服務(wù)方面的作用,有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法開展住房租賃經(jīng)營(yíng)。對(duì)合法改造房屋用于出租的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供相應(yīng)的便利。對(duì)違規(guī)裝修、違規(guī)合租等行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)制止并向房屋管理機(jī)構(gòu)和城市規(guī)劃部門報(bào)告。
(五)支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房,支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。規(guī)范個(gè)人出租住房行為,住房租賃合同期限內(nèi),出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金。承租人應(yīng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)備設(shè)施,并按時(shí)支付租金。
三、增加住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)
(一)多渠道增加租賃房源。鼓勵(lì)政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人將擁有所有權(quán)、合法使用權(quán)或管理權(quán)并符合出租條件的房源自行出租,也可委托住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)出租。
(二)鼓勵(lì)新建租賃住房。各地要結(jié)合住房供需狀況等因素,適時(shí)將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃,合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模,并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排,引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置,有序開展租賃住房建設(shè)。
(三)允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后按間出租,改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施,必須確保消防設(shè)施完好有效。鼓勵(lì)既有建筑按照設(shè)計(jì)規(guī)范及既有建筑節(jié)能改造相關(guān)規(guī)定進(jìn)行改造后出租,享受國(guó)家和省既有建筑節(jié)能改造相關(guān)支持政策。具體的改建、改造管理辦法由各省轄市、省直管縣(市)政府制定。
四、完善公共租賃住房制度
(一)加大保障力度。提高保障性住房資源配置效率,實(shí)施廉租住房與公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱公租房)并軌運(yùn)行、統(tǒng)籌管理。加快在建公租房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度,盡快竣工分配,完成實(shí)物配租。
(二)進(jìn)一步擴(kuò)大保障范圍。擴(kuò)大公租房保障范圍,將符合條件的在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的進(jìn)城農(nóng)民、外來(lái)務(wù)工人員等非城鎮(zhèn)戶籍人口,新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員,納入公租房保障范圍。各地要綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入水平和房?jī)r(jià)情況,合理確定住房保障標(biāo)準(zhǔn)。
(三)實(shí)施公租房貨幣化。推進(jìn)公租房實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合,在公租房完成實(shí)物配租后仍有保障需求的,應(yīng)通過(guò)政府對(duì)公租房保障對(duì)象發(fā)放租賃補(bǔ)貼的方式解決。完善租賃補(bǔ)貼制度,結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況,合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
(四)盤活公租房資產(chǎn)。公租房要首先滿足符合住房保障條件的家庭和個(gè)人的承租需求。在對(duì)保障對(duì)象實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保后,公租房仍有剩余房源的,為避免空置,可按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)面向社會(huì)出租,保證充分利用公租房資源。面向社會(huì)出租的租金,要按照公租房管理要求繳入國(guó)庫(kù),實(shí)行收支兩條線管理。
(五)提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。鼓勵(lì)各地政府采取購(gòu)買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作模式,將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理,不斷提高管理和服務(wù)水平。
(六)整合安置房資源。將滿足居民自住需求以外的安置用房進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè),由集體經(jīng)濟(jì)組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場(chǎng),也可由政府以購(gòu)買服務(wù)的形式,統(tǒng)一承租后用于住房保障。
五、加大政策支持力度
(一)完善住房租賃支持政策。各省轄市、省直管縣(市)政府要研究制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施,引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策,簡(jiǎn)化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人辦理住房租賃登記備案后可按照《居住證暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第663號(hào))等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證,享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的地方可采取市場(chǎng)提供房源、政府發(fā)放補(bǔ)貼的方式,保障基本的住房需求,也可采取階段性、靈活性的政策措施,活躍住房租賃市場(chǎng)。各有關(guān)部門要積極開展管理創(chuàng)新,對(duì)住房租賃企業(yè)設(shè)立登記、住房租賃裝飾裝修、消防安全等方面的申請(qǐng),要限時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)。
(二)給予稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人,給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策,對(duì)個(gè)人出租住房的,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的,2017年年底前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對(duì)其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn),取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的,可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策;對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中的一般納稅人提供房屋租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù),適用6%的增值稅稅率;對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房所得,減半征收個(gè)人所得稅;對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出,結(jié)合個(gè)人所得稅改革,統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。
(三)提供金融支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,向住房租賃企業(yè)提供金融支持。對(duì)開發(fā)建設(shè)并持有經(jīng)營(yíng)租賃住房的企業(yè),政策性金融機(jī)構(gòu)可比照保障房建設(shè)或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長(zhǎng)期低息貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工庫(kù)存商品住房用于出租經(jīng)營(yíng)的,金融機(jī)構(gòu)可給予流動(dòng)資金貸款或房地產(chǎn)開發(fā)貸款展期支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品,探索開展房屋租金收益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。鄭州、洛陽(yáng)等有條件的城市可自主開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。
(四)完善供地方式。鼓勵(lì)各地盤活城區(qū)存量土地,采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的,出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。
六、完善住房租賃管理體制
(一)落實(shí)地方責(zé)任。各省轄市、省直管縣(市)政府對(duì)本地住房租賃市場(chǎng)管理工作負(fù)總責(zé),要根據(jù)本意見要求,研究制定具體的實(shí)施方案,加強(qiáng)住房租賃管理機(jī)構(gòu)建設(shè),充實(shí)人員力量,保障工作經(jīng)費(fèi),確保各項(xiàng)工作有序推進(jìn)。要建立多部門聯(lián)合的監(jiān)管體制,明確職責(zé)分工,充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用,推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái),推進(jìn)部門間信息共享。
(二)完善租賃管理制度。認(rèn)真貫徹《河南省房屋租賃管理辦法》(省政府令第167號(hào)),嚴(yán)格落實(shí)住房租賃合同登記備案制度,加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)管理,規(guī)范市場(chǎng)行為,穩(wěn)定租賃關(guān)系。制定出租住房標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范住房租賃行為,保障住房租賃安全。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商部門要制定住房租賃合同示范文本,并推廣使用。住房租賃當(dāng)事人經(jīng)登記備案的租賃合同或房屋租賃登記備案證明,視為承租人合法穩(wěn)定住所的證明。
(三)加強(qiáng)行業(yè)管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房產(chǎn))部門負(fù)責(zé)住房租賃市場(chǎng)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作,要會(huì)同有關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管,完善住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度,全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄,對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強(qiáng)出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記,督促指導(dǎo)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工,依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
(四)促進(jìn)行業(yè)自律。發(fā)揮行業(yè)自律組織作用,加強(qiáng)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員自律管理,加大對(duì)發(fā)布虛假信息、挪用占用租賃押金、違規(guī)租賃等行為查處力度。積極推進(jìn)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)工作,并向社會(huì)公示。
(五)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。各省轄市、省直管縣(市)政府及有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要意義,創(chuàng)新工作方式,加大宣傳力度,引導(dǎo)新聞媒體全面、客觀、公正地報(bào)道住房租賃市場(chǎng)情況,適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新形勢(shì)和新要求,倡導(dǎo)住房先租后買、梯級(jí)消費(fèi)、梯次改善的新理念,營(yíng)造有利于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的良好氛圍。
河南省人民政府
2016年12月29日