今年以來,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局緊緊圍繞全市“穩(wěn)增長、保運(yùn)行”的目標(biāo)任務(wù),把促銷售、去庫存作為當(dāng)前住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的頭號(hào)民生工程來抓,三點(diǎn)發(fā)力提速“去庫存”,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,為該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要支撐。前三季度,該市商品房銷售面積36.08萬平方米,同比增長21.6%,其中住宅銷售35.8萬平方米,同比增長24.1%。商品房銷售額12.97億元,同比增長13.6%,其中住宅銷售12.81億元,同比增長19.9%。
一、找準(zhǔn)“切入點(diǎn)”,抓住“供”“需”保穩(wěn)定
一是政策引領(lǐng),確保利好最大化。以打響房地產(chǎn)市場去庫存攻堅(jiān)戰(zhàn)為載體,跟蹤《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》實(shí)施情況,對16項(xiàng)措施的進(jìn)度、成效、存在問題進(jìn)行每月動(dòng)態(tài)監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)分析,組織對全市房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深度摸底排查和調(diào)研,圍繞省市政策落實(shí)、該市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來方向、企業(yè)發(fā)展對策等方面先后組織房地產(chǎn)企業(yè)、市民代表召開5次座談會(huì),深入進(jìn)行企業(yè)和民意調(diào)查,分析供需熱點(diǎn)、焦點(diǎn)和難點(diǎn),解決政策落地過過程中的各類問題60余項(xiàng),確保了利民政策真正利民。
二是搭臺(tái)唱戲,確保效益最大化。充分借助新聞媒體作用,與濟(jì)源日報(bào)集團(tuán)聯(lián)合,4月份成功舉辦濟(jì)源市2016年度大型房產(chǎn)交易展示會(huì)、建材交易展示會(huì),全市22家企業(yè)、31個(gè)樓盤、60余個(gè)優(yōu)秀建材家居商參展,地稅、國稅、各大銀行入駐會(huì)場,為企業(yè)、群眾提供政策咨詢,現(xiàn)場簽約銷售、辦理貸款業(yè)務(wù),三天期間,15家重點(diǎn)監(jiān)測樓盤售樓部接待訪客量1891組,意向客戶752 組,簽訂認(rèn)購協(xié)議309套。房展會(huì)現(xiàn)場31個(gè)項(xiàng)目接待達(dá)訪客量2600余人次,意向客戶1226組,現(xiàn)場簽約銷售商品房60余套。
三是讓利于民,確保優(yōu)惠最大化。優(yōu)化購房貨幣補(bǔ)貼流程,縮短時(shí)間,提高效率,對農(nóng)民進(jìn)城購房、外來務(wù)工人員、軍人、高學(xué)歷人員等符合條件的購房群體,堅(jiān)持“即時(shí)審批”,提供“一條龍服務(wù)”,加快契稅減免、貸款貼息、發(fā)放補(bǔ)貼等速度。前三季度,共受理各類補(bǔ)貼申請9612戶,發(fā)放補(bǔ)貼資金5769.7萬元。同時(shí),鼓勵(lì)企業(yè)讓利于民,在將首套房首付比例由原來的50%—70%降低為20%—30%的基礎(chǔ)上,充分利用“五一”、“十一”等重大節(jié)日,指導(dǎo)企業(yè)在不擾亂市場秩序的前提下自行推出購房優(yōu)惠舉措,進(jìn)一步減輕購房群體資金壓力,讓他們得到最大實(shí)惠。
二、打開“突破口”,號(hào)準(zhǔn)疑難去雜癥
針對該市房屋因土地、規(guī)劃手續(xù)不全等諸多原因不能辦理房產(chǎn)證的問題,借鑒外地市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),對該市造成國有土地上房屋登記歷史遺留問題的原因認(rèn)真分析,突出重點(diǎn),按照“權(quán)責(zé)分明”的原則,具體情況具體對待,主要解決政策因素、建設(shè)單位或開發(fā)企業(yè)問題導(dǎo)致的不能辦理房屋登記的情形。屬建設(shè)單位或開發(fā)企業(yè)的責(zé)任,由各建設(shè)單位或開發(fā)企業(yè)進(jìn)行辦理。目前,已完成了高級中學(xué)家屬院、金匯小區(qū)、華新西區(qū)、沁園小區(qū)、一玻家屬院等5個(gè)住宅小區(qū)、1211套、14.5萬平方米的審核,并出具了解決意見。據(jù)估算,這項(xiàng)工作的開展和完成,可以從根本上解決了該市225幢樓、7199套房、88.6萬平方米房產(chǎn)不能辦證的問題,盤活了群眾資產(chǎn),增加了地方財(cái)政收入,方便了群眾子女就學(xué)、戶口遷移和日常出行,收到了良好的社會(huì)效果。
三、拓展“新渠道”,立足保障惠民生
將“去庫存”和“惠民生”緊密結(jié)合起來,全面打通保障房與商品房流通渠道,在富士花園公租房項(xiàng)目中引入PPP融資模式,面向社會(huì)公開收購614套商品房作為公租房。該項(xiàng)目被列入國家財(cái)政部PPP示范項(xiàng)目庫,也是全國唯一的保障性住房PPP項(xiàng)目。目前,項(xiàng)目資格預(yù)審已結(jié)束,10月底可簽訂合同,確定社會(huì)資本方。同時(shí),將工礦棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)納入保障范圍,采取貨幣化安置方式,打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求,通過回購商品房,解決大驛城中村400戶棚戶區(qū)改造和興華機(jī)械廠1866套工礦區(qū)棚戶區(qū)改造的安置問題。目前,大驛城中村棚戶區(qū)改造400套已完成,簽訂安置協(xié)議200戶,簽訂購買合同400套;河南興華機(jī)械有限公司棚戶區(qū)改造方案已確定,10月底簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議,年底前可完成一期500戶貨幣化安置。
四、存在問題
一是市場供求矛盾沒有根本改變。前三季度,房地產(chǎn)市場雖然保持平穩(wěn)健康發(fā)展,商品房銷售實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)中有升,但房地產(chǎn)市場供大于求的現(xiàn)實(shí)因素并未發(fā)生實(shí)質(zhì)改變。
二是改善性需求不足。該市房地產(chǎn)市場是高度本土化的商品房市場,市內(nèi)購房人群比例占80%以上,外來人口消費(fèi)拉動(dòng)不足,同時(shí)城區(qū)內(nèi)有大量自建房與城中村改造換購房,住房面積并不短缺,特別在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)趨緊的情況下,居民消費(fèi)趨于謹(jǐn)慎,需求不足仍是影響商品房去化的主要制約因素。
三是市場分化調(diào)整仍持續(xù)。近兩年來,該市房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)下行大背景等多種因素作用下開始進(jìn)入調(diào)整階段,一方面由于宏觀經(jīng)濟(jì)衰退傳導(dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè),一方面是該市房地產(chǎn)高增長之后的自然回調(diào)。在市場整體疲軟的大背景下,當(dāng)前供求壓力依然較大,繼續(xù)調(diào)整仍是目前樓市的主基調(diào)。房地產(chǎn)市場的分化調(diào)整,短期來講對宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升產(chǎn)生一定壓力,個(gè)別中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),資金鏈斷裂樓盤延期交付,甚至有可能引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。但是從長期講,市場分化調(diào)整有助于消化庫存和行業(yè)整合,既有利于房地產(chǎn)市場本身的健康運(yùn)行,也有利于國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。
五、下步工作計(jì)劃
要堅(jiān)持聚焦“去庫存”,探索新路徑,做好“五件事”,實(shí)現(xiàn)新突破。
一是打通好通道。把貨幣化安置和回購商品房結(jié)合起來,提高貨幣化安置比例,大力推動(dòng)棚改和其他動(dòng)遷的貨幣化安置,減少實(shí)物安置,加大商品房去庫存力度,既盤活住房存量資源,也進(jìn)一步提升保障房供給水平。
二是培育好市場。研究實(shí)施公租房保障貨幣化,培育和發(fā)展住房租賃市場,鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者或房地產(chǎn)企業(yè)長期持有商品房并向市場出租,幫助去化庫存,同時(shí)在活躍租賃市場的背景下,吸引散戶持有的二手房進(jìn)入租賃市場,防止擠壓商品房的市場空間。
三是細(xì)化好政策。圍繞加快新型城鎮(zhèn)化的主線,進(jìn)一步落實(shí)好省、市兩級關(guān)于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的利好政策,細(xì)化對農(nóng)民進(jìn)城購房的鼓勵(lì)支持政策,將農(nóng)民進(jìn)城購房、培訓(xùn)與就業(yè)、就醫(yī)、養(yǎng)老、子女就學(xué)、社會(huì)保障等納入統(tǒng)籌研究決策的范疇,增強(qiáng)城市對農(nóng)民的吸引力和承載力。
四是開展好宣傳。充分利用各種傳統(tǒng)及新媒體持續(xù)開展有針對性、強(qiáng)有力的宣傳,吸引更多市民關(guān)注政策,讓群眾充分享受到政府惠民政策帶來的實(shí)惠,形成有利于房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的輿論氛圍。
五是服務(wù)好建設(shè)。研究解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題,在法律法規(guī)的框架內(nèi)簡化程序,幫助項(xiàng)目完善手續(xù),力促項(xiàng)目復(fù)工和加快建設(shè)。加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng),建立聯(lián)審聯(lián)批機(jī)制,為企業(yè)加速去庫存、擴(kuò)銷售提供支持。